부동산 복비, 내가 내는 돈의 정확한 기준을 모르면 손해다
부동산 거래를 앞두고 있거나 이사를 준비하는 사람이라면 ‘복비’라는 말을 한 번쯤 들어봤을 것이다. 정식 명칭은 ‘중개보수’로, 공인중개사에게 지불하는 수수료를 뜻한다. 문제는 이 금액이 상당하다는 점이다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트 전세 계약을 하면 중개보수만 150만 원 안팎이 나온다. 주변에 최근 아파트를 매매한 지인은 “복비로 320만 원을 냈는데, 그 돈이면 가전제품을 한 세트 바꿀 수 있었다”며 아쉬워했다.
많은 사람이 중개수수료를 “부동산에서 정해주는 대로 내는 것”이라고 생각한다. 하지만 중개수수료는 법정 상한요율 범위 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정하는 금액이다. 즉, 협상의 여지가 있고, 요율표와 법정 한도를 정확히 알면 불필요한 지출을 줄일 수 있다.
2026년 현재 주택 중개보수 요율표는 2021년 개정된 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1을 따르고 있다. 2026년 8월 28일자로 일부개정된 시행규칙도 시행 중이므로, 거래 시점의 최신 요율을 확인하는 것이 중요하다.
- 법적 근거 : 공인중개사법 제32조 제4항 및 시행규칙 제20조 별표 1
- 결정 방식 : 법정 상한요율 이내에서 의뢰인과 중개사가 협의하여 결정
- 주택 매매 상한요율 : 0.4%~0.7% (거래금액 구간별)
- 주택 임대차 상한요율 : 0.3%~0.6% (거래금액 구간별)
- 주택 외(상가·토지 등) : 거래금액의 0.9% 이내에서 협의
- 부가세 : 일반과세자인 중개사는 중개보수와 별도로 부가세(10%) 징수 가능
2026년 주택 매매·임대차 중개수수료 요율표
중개수수료는 거래 유형(매매·교환 / 임대차)과 거래금액 구간에 따라 상한요율과 한도액이 다르게 적용된다. 거래금액이 높아질수록 요율은 낮아지지만, 실제 지불하는 금액은 커진다. 2021년 10월 19일 이후 체결된 계약부터 적용되는 요율표는 다음과 같다.
주택 매매·교환의 경우 5천만 원 미만은 0.6%(한도 25만 원), 5천만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%(한도 80만 원)가 적용된다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%로 한도액이 없고, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%가 각각 적용된다.
주택 임대차의 경우 5천만 원 미만은 0.5%(한도 20만 원), 5천만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%(한도 30만 원), 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%가 적용된다. 임대차의 경우 거래금액 산정 방식이 별도로 정해져 있어 주의가 필요하다.
- 매매 5천만 원 미만 : 0.6% (한도 25만 원)
- 매매 5천만~2억 원 미만 : 0.5% (한도 80만 원)
- 매매 2억~9억 원 미만 : 0.4%
- 매매 9억~12억 원 미만 : 0.5%
- 매매 12억~15억 원 미만 : 0.6%
- 매매 15억 원 이상 : 0.7%
- 임대차 5천만 원 미만 : 0.5% (한도 20만 원)
- 임대차 5천만~1억 원 미만 : 0.4% (한도 30만 원)
- 임대차 1억~6억 원 미만 : 0.3%
- 임대차 6억~12억 원 미만 : 0.4%
- 임대차 12억~15억 원 미만 : 0.5%
- 임대차 15억 원 이상 : 0.6%
여기서 중요한 점은 위 요율이 ‘상한’이라는 것이다. 법정 상한요율을 초과해 중개보수를 받는 것은 위법이며, 초과 금액은 시·군·구에 신고할 수 있다. 반대로 상한요율보다 낮게 협의하는 것은 전적으로 당사자 간 자유다.
전용면적 85㎡ 이하이면서 입식 부엌, 화장실, 욕실 등 일정 설비를 갖춘 오피스텔은 주택 요율이 적용된다. 매매는 0.5% 이하, 임대차는 0.4% 이하다. 이 요건을 충족하지 않는 오피스텔은 주택 외 중개보수 기준이 적용되어 0.9% 이내에서 협의한다.
중개수수료 계산기 활용법과 임대차 거래금액 산정
중개수수료를 정확히 계산하려면 먼저 ‘거래금액’을 확정해야 한다. 매매는 실거래가가 거래금액이지만, 임대차는 보증금과 월세를 함께 환산해야 한다. 월세가 있는 임대차의 거래금액은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산하는 것이 원칙이다. 다만 이렇게 산출한 금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산한다.
예를 들어 보증금 1억 원에 월세 100만 원인 집을 임차한다고 하자. 보증금 1억 원 + (월세 100만 원 × 100) = 2억 원이 거래금액이 된다. 2억 원은 1억~6억 원 구간에 해당하므로 상한요율 0.3%가 적용되어, 중개보수 상한은 60만 원이다. 여기에 일반과세자인 중개사라면 부가세 10%가 별도로 붙어 총 66만 원을 낼 수 있다.
거래금액이 5천만 원 미만인 경우에는 월세에 70을 곱한다. 보증금 1천만 원에 월세 50만 원이라면 1천만 원 + (50만 원 × 70) = 4,500만 원이 거래금액이 된다. 5천만 원 미만 구간의 상한요율 0.5%를 적용하면 중개보수 상한은 22만 5천 원이지만, 한도액 20만 원이 적용되어 실제 상한은 20만 원이 된다.
이런 계산이 번거롭다면 중개수수료 계산기를 활용하면 된다. 여러 부동산 정보 사이트와 앱에서 거래 유형, 거래금액, 지역을 입력하면 법정 상한요율 기준의 중개보수와 부가세 포함 총액을 자동으로 계산해준다. 계산기는 참고용이므로, 실제 계약 시에는 반드시 최신 요율표를 확인하는 것이 안전하다.
- 보증금 3억 원, 월세 없음(전세) : 거래금액 3억 원 → 1억~6억 구간, 상한요율 0.3%, 중개보수 상한 90만 원
- 보증금 5천만 원, 월세 80만 원 : 5천만 원 + (80만 원 × 100) = 1억 3천만 원 → 1억~6억 구간, 상한요율 0.3%, 중개보수 상한 39만 원
- 보증금 1천만 원, 월세 30만 원 : 1천만 원 + (30만 원 × 70) = 3,100만 원 → 5천만 원 미만 구간, 상한요율 0.5%, 한도 20만 원 적용
중개수수료 협상 팁 — 30% 인하는 시장에서 흔한 범위
법정 상한요율은 어디까지나 ‘최대치’다. 실제 시장에서는 상한요율의 70~80% 수준으로 협의하는 경우가 많다. 중개수수료 협상은 계약서 작성 직전이 가장 효과적이다. 가계약 단계에서는 협상 빌미가 약하고, 본계약 후에는 합의가 어렵기 때문이다. 매매·임대차 계약서를 작성하는 그 자리에서 “한도의 70%로 합의” 같은 구체적인 비율을 명시하는 것이 좋다.
협상력을 높이는 방법도 있다. 첫째, 양쪽 다 중개하는 ‘쌍방 거래’는 할인 여지가 가장 크다. 매도자와 매수자 양쪽에서 중개보수를 받기 때문에 한쪽에서 할인해줄 여력이 생긴다. 둘째, 매물이 오래 나와 있는 경우 중개사 입장에서 계약 성사가 급하므로 협상이 수월할 수 있다. 셋째, 지인 소개라고 밝히면 할인율이 높아지는 경우가 있다. 넷째, 첫 방문 때부터 복비 협상을 시작하면 계약 당일보다 유리한 조건을 얻을 수 있다.
협상 시에는 “주변 시세보다 조금 높은 것 같다”, “다른 중개사무소에서는 더 낮은 요율을 제시했다”는 식으로 구체적인 근거를 제시하는 것이 효과적이다. 또 중개보수를 현금이나 계좌이체로 지급했다면 전액에 대해 현금영수증을 받아두는 것이 좋다. 나중에 주택을 팔 때 양도소득세를 줄이는 증빙 자료로 활용할 수 있기 때문이다.
중개보수는 계약 성립 시 반액, 거래대금 완불 시 나머지 반액을 지급하는 것이 일반적이다. 계약서에 중개보수 금액과 지급 시기를 명확히 기재하고, 구두 합의만으로 끝내지 않도록 해야 한다. 또 부가세 포함 여부를 미리 확인해야 한다. 일반과세자인 중개사는 중개보수와 별도로 부가세(10%)를 징수할 수 있으므로, “부가세 포함”인지 “별도”인지를 계약 전에 반드시 확인해야 한다.
중개수수료 감면 제도와 청년 지원 혜택
중개수수료 부담을 줄일 수 있는 제도적 지원도 있다. 지자체마다 청년이나 주거취약계층을 대상으로 중개수수료를 감면하거나 지원하는 사업을 운영하고 있다. 본인이 해당되는지 확인해보면 예상치 못한 혜택을 받을 수 있다.
- 주거취약계층 지원 : 주택 중개수수료를 최대 30만 원 이내로 지원하는 사업이 운영된다.
- 청년 중개보수 감면 : 부산 남구는 청년(18~29세) 1인 가구가 보증금 1억 원 이하 전·월세 계약 시 중개보수를 50% 감면한다. 창원시는 19~39세 청년이 ‘청년 우대 부동산중개사무소’에서 1억 원 이하 전월세 계약 시 중개보수를 20% 감면한다.
- 정비사업 이주민 감면 : 서울 중구는 정비사업 시행지역 주민이 매매 또는 전·월세 계약을 체결할 경우 중개수수료를 20% 감면한다.
부동산 전자계약 시스템을 이용하면 중개수수료 자체가 할인되지는 않지만, 등기 대행 수수료 30% 할인, 중개보수 카드 결제 무이자 할부(최대 2~6개월), 정책자금 우대금리(0.1~0.2%p) 등의 부가 혜택을 받을 수 있다. 전자계약을 체결하면 계약서 작성과 보관이 간편하고, 분쟁 시 증빙 자료로도 활용할 수 있다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 중개수수료는 법으로 정해져 있어서 협상이 불가능한가요?
협상이 가능합니다. 법정 상한요율은 말 그대로 ‘상한’이며, 이 범위 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정합니다. 실제 시장에서는 상한요율의 70~80% 수준으로 협의하는 경우가 흔합니다. 다만 상한요율을 초과하여 받는 것은 위법입니다.
Q. 중개수수료에 부가세는 별도로 내야 하나요?
중개사가 일반과세자인 경우 중개보수와 별도로 부가가치세(10%)를 부담해야 합니다. 간이과세자인 경우에는 중개보수 외에 별도로 부가세를 징수하지 않습니다. 계약 전에 중개사무소에 게시된 사업자등록증을 확인하거나, 중개사에게 직접 문의하여 부가세 포함 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 월세 계약 시 중개수수료는 어떻게 계산하나요?
월세가 있는 임대차의 거래금액은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산합니다. 이 금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다. 산출된 거래금액에 해당 구간의 상한요율을 곱한 금액이 중개보수 상한이 됩니다.
Q. 중개수수료를 카드로 결제할 수 있나요?
네, 중개수수료를 카드로 결제할 수 있습니다. 다만 중개사가 카드 결제를 거부하는 경우도 있으므로, 계약 전에 결제 방법을 확인하는 것이 좋습니다. 부동산 전자계약 시스템을 이용하면 중개보수 카드 결제 무이자 할부(최대 2~6개월) 혜택을 받을 수 있는 경우도 있습니다.
Q. 중개수수료를 돌려받을 수 있는 경우가 있나요?
계약이 중개사의 귀책 사유로 무효가 되거나 취소된 경우에는 중개보수를 반환받을 수 있습니다. 또 중개사가 법정 상한요율을 초과하여 중개보수를 받은 경우, 초과 금액에 대해 반환을 요구하거나 시·군·구에 신고할 수 있습니다.
Q. 청년이 중개수수료를 감면받을 수 있는 방법이 있나요?
지자체마다 청년을 대상으로 중개수수료를 감면하거나 지원하는 사업을 운영하고 있습니다. 부산 남구는 청년 1인 가구에 50% 감면, 창원시는 19~39세 청년에게 20% 감면 혜택을 제공합니다. 본인 거주지 구청이나 시청 홈페이지에서 관련 사업을 확인해보는 것이 좋습니다.