장안구 조원동 수정타운아파트 전세 및 월세 시세 분석과 실거래 데이터 가이드
수원시 장안구 조원동에 위치한 수정타운아파트는 합리적인 주거 비용과 편리한 생활권을 동시에 갖추고 있어 실수요자들에게 꾸준한 사랑을 받는 단지입니다. 2026년 1월 현재, 수원의 전반적인 전세가 상승 기조와 맞물려 수정타운아파트의 전세 및 월세 시장도 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 특히 인근 광교신도시와 화서역 인근의 인프라 확충으로 인해 대체 주거지로서의 가치가 더욱 부각되고 있는 상황입니다.
본 포스팅에서는 2026년 1월 기준 수원시 장안구 조원동 수정타운아파트의 평형별 실거래 시세, 전세가율, 그리고 월세 동향을 정밀 분석합니다. 입주를 고민하시거나 재계약을 앞둔 세입자, 그리고 임대 수익을 고려하는 임대인분들께 객관적이고 정확한 데이터를 기반으로 한 정보를 제공해 드리겠습니다.
조원동 수정타운아파트 단지 특성과 입지적 장점
수정타운아파트는 1990년대 중반에 준공된 구축 단지임에도 불구하고, 장안구 내에서 우수한 관리 상태와 넓은 동 간 거리를 자랑합니다. 단지 주변으로 조원초등학교, 조원중학교, 수일고등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능한 이른바 '학세권' 입지를 갖추고 있습니다. 또한 장안구청, 홈플러스, 수원종합운동장 등 주요 편의시설이 인접해 있어 실거주 만족도가 매우 높은 편입니다.
2026년 초 장안구 전세 시장 흐름과 수정타운의 위치
2026년 현재 수원시 장안구 부동산 시장은 신규 입주 물량의 감소와 금리 안정세로 인해 전세 수요가 다시 살아나고 있습니다. 수정타운아파트는 상대적으로 낮은 매매가 대비 높은 전세가율을 형성하고 있어 전세 매물이 출시되면 빠르게 소진되는 경향을 보입니다. 최근 거래 동향을 살펴보면 수리 상태가 양호한 가구일수록 시세보다 높은 금액에도 계약이 체결되는 사례가 늘고 있습니다.
평형별 전세 실거래 시세 및 전세가율 상세 비교
수정타운아파트는 주로 중소형 평형대로 구성되어 있어 1인 가구부터 4인 가구까지 폭넓은 수요층을 확보하고 있습니다. 2025년 하반기부터 2026년 1월 현재까지의 실거래 데이터를 분석한 결과, 전세 시세는 완만한 우상향 곡선을 그리고 있는 것으로 나타났습니다.
69㎡(약 21평형) 전세 시세 및 거래 동향
가장 수요가 많은 69㎡ 타입은 신혼부부 및 사회초년생들의 유입이 활발합니다. 최근 실거래가는 1억 8,000만 원에서 2억 1,000만 원 사이에 형성되어 있으며, 층수와 내부 인테리어 여부에 따라 약 2,000만 원 내외의 편차가 발생합니다. 특히 욕실 및 주방 리모델링이 완료된 세대는 대기 수요가 있을 정도로 인기가 높습니다.
84㎡(약 25평형) 전세 실거래가 및 전세가율
국민 평수라고 불리는 84㎡ 타입의 경우, 2026년 1월 기준 전세 시세는 2억 4,000만 원에서 2억 7,000만 원 선에서 움직이고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율은 약 65%에서 72% 수준을 유지하고 있어, 임차인 입장에서는 보증금 보호를 위한 전세보증보험 가입 요건을 꼼꼼히 체크할 필요가 있는 구간입니다.
| 평형 구분 | 전세 실거래가(평균) | 전세가율(%) | 최근 거래 건수(분기) |
|---|---|---|---|
| 69㎡ (21평) | 1.9억 ~ 2.1억 | 70% | 12건 |
| 84㎡ (25평) | 2.4억 ~ 2.7억 | 68% | 15건 |
| 101㎡ (30평) | 2.8억 ~ 3.1억 | 65% | 8건 |
월세 및 반전세 시장의 변화와 임대 수익률 분석
최근 고금리 기조가 어느 정도 유지되면서 전세자금대출의 이자 부담을 느낀 임차인들이 월세나 반전세로 선회하는 경향이 뚜렷해졌습니다. 수정타운아파트 역시 이러한 시장 변화에 발맞추어 월세 계약 비중이 전년 대비 약 15% 상승하였습니다.
보증금별 월세 산정 기준과 전환율
조원동 수정타운의 월세 산정 방식은 보증금 2,000만 원에서 5,000만 원 사이의 표준 월세와 보증금을 높이고 월세를 낮춘 반전세 형태로 나뉩니다. 현재 시장에서 적용되는 전월세 전환율은 약 5.5% 수준이며, 이는 장안구 내 타 단지들과 비교했을 때 평균적인 수치입니다. 임대인 입장에서는 공실 위험이 적어 안정적인 현금 흐름을 창출하기에 용이한 조건입니다.
월세 실거래가 테이블 및 수익성 검토
아래 표는 최근 6개월간 수정타운아파트에서 체결된 주요 월세 계약 사례를 정리한 데이터입니다. 보증금 액수에 따른 월세 변동폭을 확인하여 적정 임대료 수준을 가늠해 보시기 바랍니다.
| 평형 | 보증금 | 월세 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 69㎡ | 2,000만 원 | 85 ~ 95만 원 | 부분 수리 완료 |
| 69㎡ | 5,000만 원 | 70 ~ 80만 원 | 기본형 |
| 84㎡ | 3,000만 원 | 100 ~ 115만 원 | 로열층 기준 |
| 84㎡ | 1억 원 (반전세) | 60 ~ 70만 원 | 풀 리모델링 |
장안구 조원동 부동산 시장의 미래 전망과 변수
2026년 이후 장안구 부동산 시장은 대규모 교통 호재와 정비사업의 진행 여부에 따라 큰 변화를 겪을 것으로 보입니다. 수정타운아파트는 신축 단지의 공급 압박 속에서도 저렴한 거주 비용이라는 확실한 경쟁력을 가지고 있습니다.
인덕원-동탄 복선전철(신수원선) 개통 영향
가장 큰 변수는 인덕원-동탄 복선전철의 진행 상황입니다. 조원역(가칭)이 예정대로 추진될 경우 수정타운아파트의 입지적 가치는 한 단계 도약할 것입니다. 지하철역과의 접근성이 개선되면 출퇴근 수요가 더욱 몰리게 되어 전세 및 월세 가격의 하방 경직성이 강화될 것으로 예측됩니다.
노후 계획도시 특별법과 재건축 기대감
최근 노후 계획도시 특별법 논의와 맞물려 30년이 경과한 수정타운아파트에 대한 재건축 또는 리모델링 기대감도 고개를 들고 있습니다. 비록 당장 사업이 가시화되기는 어렵지만, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승 가능성이 존재하므로 매매와 임대차 계약 시 이를 염두에 둔 전략적 접근이 필요합니다.
임차인과 임대인을 위한 계약 시 주의사항
부동산 거래 시 시세 파악만큼 중요한 것이 권리 분석과 계약 조건의 명확화입니다. 특히 최근 역전세 우려가 해소되고는 있으나, 여전히 보증금 미반환 사고에 대한 대비는 필수적입니다.
전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인
계약 체결 전 반드시 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인해야 합니다. 수정타운아파트는 공시가격과 실거래가의 차이가 있으므로, 보증 한도 내에 들어오는지 여부를 공인중개사를 통해 철저히 검토받으시기 바랍니다.
장기수선충당금 및 관리비 정산
이사 시 임차인은 그동안 납부했던 장기수선충당금을 임대인으로부터 반환받아야 합니다. 수정타운과 같은 구축 아파트는 관리비 항목 중 수선 비용 비중이 상대적으로 높을 수 있으므로 퇴거 시 정산 내역을 꼼꼼히 살피는 것이 중요합니다.
| 체크 항목 | 임차인 주의사항 | 임대인 주의사항 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 근저당 설정 유무 확인 | 소유권 변동 사항 고지 |
| 시설물 상태 | 누수 및 결로 흔적 파악 | 파손 시 원상복구 범위 설정 |
| 특약 사항 | 반환보증 가입 협조 명시 | 반려동물 및 흡연 여부 협의 |
2026년 조원동 수정타운아파트 주거 전략 요약
결론적으로 2026년 수원시 장안구 조원동 수정타운아파트는 실거주자들에게 '가성비'와 '입지'라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 최적의 선택지 중 하나입니다. 전세 매물 부족 현상이 지속될 수 있으므로 이사 계획이 있다면 최소 3개월 전부터 매물을 선점하는 지혜가 필요합니다.
또한, 임대차 법에 따른 계약갱신청구권 사용 여부와 상생임대인 혜택 등 세무적인 부분도 전문가와 상의하여 자산 관리의 효율성을 높이시길 권장합니다. 수정타운아파트는 구축 특유의 안락함과 조원동의 완성된 인프라를 누리기에 부족함이 없는 단지입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1: 수정타운아파트의 주차 공간은 넉넉한 편인가요?
A1: 1993년 준공된 단지로 지상 주차 위주이며 세대당 주차 대수는 약 0.7대 수준입니다. 야간에는 주차 공간이 다소 부족할 수 있으나 단지 관리가 체계적으로 이루어지고 있습니다.
Q2: 인근에 대형 마트나 편의시설은 어떤 것들이 있나요?
A2: 도보권 내에 홈플러스 북수원점이 위치해 있으며, 장안구청과 보건소 등 공공기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.
Q3: 전세 계약 시 대출 실행에 문제가 없는 단지인가요?
A3: 네, 수정타운아파트는 대단지 아파트로서 대부분의 시중 은행에서 전세자금대출 심사가 원활하게 진행되는 단지입니다. 단, 개별 세대의 권리 관계에 따라 다를 수 있습니다.
Q4: 최근 층간소음 문제는 어떤가요?
A4: 벽식 구조의 아파트로 이웃 세대 간의 배려가 중요합니다. 최근 리모델링을 하면서 바닥 차음재를 보강하는 가구가 늘어나고 있는 추세입니다.
Q5: 단지 내 커뮤니티 시설이나 노인정, 놀이터 관리는 잘 되나요?
A5: 대단지의 장점으로 관리사무소의 관리가 엄격하며, 최근 놀이터 보수 공사와 조경 정비를 통해 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.
Q6: 겨울철 난방비는 어느 정도 수준인가요?
A6: 중앙난방 방식에서 개별난방으로 전환된 세대가 많으므로 계약 전 해당 세대의 난방 방식을 반드시 확인하시기 바랍니다. 개별난방 세대는 사용량에 따라 효율적인 조절이 가능합니다.
Q7: 초등학생 자녀가 있는데 등하굣길이 안전한가요?
A7: 단지와 인접한 조원초등학교까지 큰 대로를 건너지 않고 이동할 수 있는 경로가 있어 저학년 자녀를 둔 부모님들의 만족도가 높습니다.